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IMMOBILIENRECHT

Unsere Leistungen in diesem Bereich

  • Beratung und Unterstützung bei Immobilienkäufen,
  • Prüfung von Grundstückskaufverträgen, Wohnungskaufverträgen (BGB, WEG)
    Wegerecht
    Beratung von Käufern/Verkäufern bei Vertragsverhandlungen,
  • Nachbarschaftsrecht (Hessen)



“Damit die Traumlage nicht zum Alptraum wird!“

Für Sie: DIE CHECKLISTE FÜR DEN GRUNDSTÜCKSKÄUFER

► Bei dem Kauf eines Bauplatzes oder älteren Hauses ist vieles zu beachten. Die Checkliste will Ihnen dabei eine erste Orientierungshilfe bieten. Sie ersetzt nicht den Rat durch Fachleute, z.B. Architekt, Anwalt oder Notar! Der vorliegende Text ist nur eine Kurzfassung. Die ausführliche Broschüre können Sie bei uns als download erhalten. Sprechen Sie uns an: 06434 6069 oder mail@anwalt-rosa.com Betreff: Checkliste

Immissionen: Damit die Traumlage nicht zum Alptraum wird, besichtigten Sie zu verschiedenen Tageszeiten. Lassen Sie sich sagen, ob bei Wechsel der Windrichtung Lärm oder Geruch herangeführt werden. In Mischgebieten sind die dort üblichen Immissionen hinzunehmen.

Nachbarn: Schauen Sie nach, wie es auf den Nachbargrundstücken zugeht! Erfragen Sie, wer dort wohnt [z. B. unverträglicher Zeitgenosse].

Altlasten: Erkundigen Sie sich danach, wie das Grundstück früher genutzt wurde, ob insbesondere damit zu rechnen ist, dass Altlasten vorhanden sein könnten. Mitunter wurden früher auch gesundheits-gefährdende Baumaterialien [z. B. Asbest] verwendet. Diese dürfte ein erfahrener Architekt aufspüren. Vorhandene Kontaminierungen sind Ihnen zu offenbaren. Zudem dürften die Kosten für eine Bodenanalyse weitaus niedriger sein, als spätere Kosten für Beseitigung oder Prozess.

Bebauungsplan: Dürfen Sie den Bauplatz auch mit Ihrem Traumhaus bebauen? Was ist nach dem gültigen Bebauungsplan überhaupt erlaubt? Erkundigen Sie sich!Bedürfen Ihre geplanten Um- und Ausbauten der baurechtlichen Genehmigung?

Nutzungsänderung: Wollen Sie das Grundstück auch nur teilweise anders als bisher nutzen, klären Sie ab, ob die Nutzungsänderung baurechtlich genehmigt werden muss! 

 

Bauplatzkauf: Wo befinden sich die Anschlüsse für die Ver- und Entsorgungsleitungen; in welcher Höhe fallen Anschlussgebühren und – kosten an? Stellen Sie beim Kauf eines Altbaus fest, wo sich die Ver- und Entsorgungsleitungen überhaupt befinden. Verlaufen diese teilweise über Nachbargrundstücke, ist abzuklären, ob entsprechende Leitungsrechte im Grundbuch eingetragen sind.

Geh- und Fahrtrechte: Ist das Grundstück von der öffentlichen Straße nur über Nachbargrundstücke erreichbar, ist abzuklären, ob entsprechende Geh- und Fahrtrechte auch im Grundbuch der Nachbargrundstücke eingetragen sind.

Sind sämtliche Um- und Anbauten baurechtlich genehmigt? Lassen Sie sich auch versichern, dass keine behördlichen Benutzungsbeschränkungen vorliegen.

Mieter: Wollen Sie Mieter mitkaufen, lassen Sie sich die Mietvertragsunterlagen vorlegen. Fragen Sie auch, ob der Mieter regelmäßig zahlt und auch seinen sonstigen Verpflichtungen, wie z.B. Rücksichtnahme auf Mitbewohner, nachgekommen ist. Kautionen sind Ihnen zu übergeben.

Kauf ohne Mieter: Sie wollen mieterfrei kaufen? Verlassen Sie sich nicht auf die mündliche Zusage des Verkäufers, der Mieter werde fristgerecht ausziehen. Lassen Sie klare und eindeutige Regelungen in den Vertrag für den Fall aufnehmen, dass der Mieter nicht rechtzeitig ausgezogen ist. Da nach dem Gesetz Kauf nicht Miete bricht, besteht anderenfalls die Gefahr, dass Sie in das bestehende Mietverhältnis hineinrutschen.

Ausschluss der Mängelhaftung: Der Verkäufer will in aller Regel für Mängel, die nach Schlüsselübergabe auftreten, nicht mehr haften. Sie sollten deshalb, bevor Sie den Vertrag unterschreiben, sich genau ansehen, was Sie kaufen, mit welchen Instandhaltungs-und Renovierungskosten Sie zu rechnen haben. Lassen Sie sich auch den Energiebedarfsausweis vorlegen. Zu empfehlen ist die Besichtigung mit einem erfahrenen Baufachmann. Verlassen Sie sich auf keinen Fall auf mündliche Zusagen des Verkäufers, er werde z.B. selbst noch auf seine Kosten das Garagendach reparieren lassen. Bestehen Sie auf klare Vereinbarungen im Vertrag.
Vorsicht ist geboten, wenn Ihnen ein neu errichtetes Haus (auch vom Privatmann) unter Haftungsausschluss verkauft werden soll.

Fragen Sie auch, ob das Grundstück überhaupt den verlangten Preis wert ist!

 

Erschließungskosten: Diese sind für Sie dann von Bedeutung, wenn die Erschließungsmaßnahmen im weitesten Sinne noch nicht abgerechnet sind. Lassen Sie sich vom Verkäufer geleistete Vorschüsse durch Bankbelege nachweisen. Es dürfte sich auch empfehlen, bei der Erschließungsstelle nachzufragen, in welcher Höhe überhaupt noch Kosten zu zahlen sind. Besprechen Sie gegebenenfalls mit dem Notar, welche Regelung für Sie zweckmäßig sein könnten.

Baulasten: Fragen Sie, ob Baulasten im Baulastenverzeichnis der zuständigen Baubehörde eingetragen sind. Nicht in allen Bundesländern arbeiten die Behörden mit Baulasten.

Vorkaufsrecht der Gemeinde: Der Gemeinde steht nur selten ein „gesetzliches Vorkaufsrecht“ zu. Im Falle des Nichtbestehens erhält der Notar das sogenannte Negativattest zur Weiterleitung an das Grundbuchamt, anderenfalls ist eine Verzichtserklärung notwendig.

Lassen Sie sich sämtliche Grundstücksunterlagen vorlegen, insbesondere alter Kaufvertrag, Bauzeichnungen, Genehmigungen, Baubeschreibung, Baulast- und Steuerunterlagen sowie Versicherungspapiere. Klären Sie rechtzeitig ab, ob Sie in die bestehenden Versicherungsverträge eintreten. Sorgen Sie auch für eine entsprechende Haftpflichtversicherung.

Grundbucheinsicht: Wird Ihnen als Kaufinteressent nicht gewährt, jedoch ist der Notar verpflichtet, vor Beurkundung Einsicht zu nehmen.

Grundbuch: Das Grundbuch gibt Ihnen verbindlich Auskunft über die Rechtsbeziehungen eines Grundstücks (wer der Eigentümer ist, ob Belastungen eingetragen sind). Sie können sich deshalb auf die Eintragung verlassen, weil Rechtsänderungen nur durch Eintragungen im Grundbuch eintreten; Sie also z.B. erst Eigentümer mit der Eintragung im Grundbuch werden.

Lastenfreiheit: In der Regel sollten Sie darauf bestehen, dass Ihnen das Grundstück lastenfrei in Abt. II und III übertragen wird. Der Notar hat den Vertrag so zu gestalten, dass eingetragene Grundschulden und Hypotheken mit Ihrem Kaufpreisgelöscht werden, ohne dass Ihnen dadurch ein Risiko entsteht. Bei ausnahmsweiser Übernahme von Grundpfandrechten ist Vorsicht und ausführliche Beratung geboten.

Mitunter sind eingetragene Nutzungsrechte zu übernehmen, wie z. B. Geh- und Fahrtrecht. Lassen Sie sich über Art und Umfang der Belastung beraten.

Vertragsentwurf: Dieser sollte Ihnen rechtzeitig vor Beurkundung vorliegen, beim Kauf vom Unternehmer mindestens 2 Wochen. Ist Ihnen eine vorgeschlagene Regelung unklar, fragen Sie den Notar noch vor Beurkundung. Den Entwurf können Sie auch einem Rechtsanwalt und Notar zur Überprüfung vorlegen. Fragen Sie zuvor nach der Höhe des Honorars.
Sämtliche Abmachungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer müssen beurkundet werden. Im Kaufvertrag sind die gegenseitigen Verpflichtungen festzuhalten und der Vertragsgegenstand genau festzuhalten; eine noch zu vermessende Teilfläche ist so konkret wie möglich zu beschreiben.

Kaufpreiszahlung: Zahlen Sie den Kaufpreis nur gemäß den Vorgaben des Vertrages.
Nicht in allen Notarkammerbezirken wird über Treuhandkonto des Notars [sog. Anderkonto] gezahlt.
Anzahlungen vor Beurkundung sind zu unterlassen.


Die Vormerkung: In der Regel sollen Sie erst Eigentümer werden, wenn Sie bezahlt haben. Die Rechtsnachteile, die Ihnen dadurch entstehen können, dass zwischen Zahlung des Kaufpreises und Ihrer nachfolgenden Eintragung im Grundbuch noch nachteilige Eintragungen erfolgen, verhindert die Vormerkung. Diese ist letztlich nur dann entbehrlich, wenn Sie sicher sein können, dass Verkäufer erfüllt, wie z. B. die Gemeinde, das Land oder Ihre Großmutter.

Die Auflassung: Eigentümer werden Sie nicht automatisch mit Abschluss des Kaufvertrages. Durch ihn verpflichtet sich der Verkäufer, Ihnen das Eigentum zu verschaffen. Es ist deshalb noch erforderlich, dass die Auflassung beurkundet wird (Bezeichnung des Gesetzes für die Einigung zwischen Veräußerer und Erwerber über den Eigentumswechsel von Grundbesitz). In vielen Fällen wird die Auflassung zusammen mit dem Kaufvertrag beurkundet, so dass Ihnen nicht auffällt, dass zwei Verträge beurkundet werden.
Grundschuldeintragung: Nehmen Sie Bankkredit auf, besteht die Bank auf Gewährung einer Sicherheit, in der Regel wird für die Bank eine Grundschuld eingetragen; in vielen Fällen mit Hilfe des Verkäufers (Belastungsvollmacht) auf dem Kaufobjekt. Sorgen Sie dafür, dass die Grundschuld rechtzeitig bestellt wird und zur Eintragung kommt.

Schlüsselübergabe: In der Regel werden Sie Besitzer mit Zahlung des Kaufpreises; Sie erhalten dann die Schlüssel des Gebäudes. Klären Sie ab, ob Verkäufer auch bereit ist, Ihnen die Schlüssel schon vor Zahlung des Kaufpreises zu übergeben, damit Sie mit der Renovierung beginnen können.

 Grunderwerbsteuer: In der Regel fällt eine Grunderwerbteuer in Höhe von 3,5 % des von Ihnen geschuldeten Entgelts an. Der Notar hat eine Abschrift des Kaufvertrages dem zuständigen Finanzamt zu schicken, welches Ihnen den Steuerbescheid zukommen lässt. Sobald Sie gezahlt haben, erhält der Notar die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung, die ebenfalls dem Grundbuchamt vorzulegen ist.

Werden bewegliche Sachen mitverkauft [z.B. Einbauküche], unterliegt deren Entgelt nicht der Grunderwerbsteuer, soweit dieses gesondert ausgewiesen wird.

Gebühren: Der Kauf von Grundbesitz ruft Kosten hervor. Die Gebührentatbestände ergeben sich aus der Kostenordnung, ebenso deren Höhe. Rabattvereinbarungen zwischen Notar und Klient sind verboten. 

 

*Hinweis: Die Inhalte der Informationen werden sorgfältig geprüft und nach bestem Wissen erstellt. Da die Gesetzeslage und die hierzu ergehende Rechtssprechung ständig im Wechsel sind, kann der Autor keine Haftung für die Aktualität und Richtigkeit der zusammengestellten Informationen übernehmen. Wir bitten die Leser daher um Verständnis.

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